L'état des lieux est-il obligatoire en Belgique ? Ce que dit la loi

Par Kévin Delporte, expert immobilier assermenté — juin 2026

Oui : depuis 2007, l'état des lieux d'entrée détaillé est une obligation légale pour tout bail de résidence en Belgique. Voici ce que la loi impose exactement, ce qui change entre la Wallonie et Bruxelles, et ce que vous risquez réellement sans ce document.

Ce que dit la loi

Depuis la loi du 25 avril 2007, les parties à un bail de résidence ont l'obligation de dresser un état des lieux d'entrée détaillé, à frais partagés, soit pendant la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Le document doit être annexé au contrat de bail et soumis avec lui à l'enregistrement.

Depuis la régionalisation du bail d'habitation, cette obligation a été reprise et confirmée par le décret wallon sur le bail d'habitation (applicable depuis 2018) et par l'ordonnance bruxelloise (2017). Sur le fond, le principe reste identique dans les deux régions : pas de bail sans état des lieux d'entrée détaillé.

« Détaillé », ça veut dire quoi ? Une clause de style comme « le bien est en bon état et bien entretenu » n'a aucune valeur. Le constat doit décrire pièce par pièce l'état réel des sols, murs, plafonds, menuiseries et équipements. C'est précisément ce qui distingue un état des lieux d'expert d'un document rempli à la va-vite le jour de la remise des clés.

Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux ?

C'est ici que beaucoup de bailleurs se font surprendre. En l'absence d'état des lieux d'entrée détaillé, la loi présume que le locataire a reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail (article 1731 de l'ancien Code civil). Autrement dit :

Le locataire n'a, en principe, rien à prouver : il est présumé avoir tout reçu dans l'état où il le rend.
Le bailleur, lui, devra démontrer par d'autres moyens (photos datées, factures, témoignages) que tel dégât n'existait pas à l'entrée — une preuve très difficile à rapporter.
En pratique, sans état des lieux, retenir quoi que ce soit sur la garantie locative devient quasi impossible si le locataire conteste.

Côté locataire, l'absence d'état des lieux n'est pas non plus une bonne affaire : sans constat, impossible de prouver que la chaudière était déjà vétuste ou que le parquet était déjà griffé. Le document protège les deux parties — c'est tout son intérêt.

Et l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie n'est pas formellement « obligatoire » de la même manière, mais il est indispensable : c'est la comparaison entrée/sortie qui permet d'établir les éventuels dégâts locatifs et de libérer la garantie. Sans constat de sortie contradictoire, la libération de la garantie se bloque souvent pendant des mois. Pour la marche à suivre, consultez le guide comment récupérer sa garantie locative.

Qui doit payer l'état des lieux ?

Si les parties font appel à un expert, chacune paie la moitié des honoraires — c'est le principe des frais partagés inscrit dans la loi. Les tarifs pratiqués sont détaillés dans le guide prix d'un état des lieux en Belgique ; pour votre bien précis, le calculateur en ligne vous donne le montant exact par partie.

Les 4 règles d'or à retenir

L'état des lieux d'entrée détaillé est obligatoire et doit être annexé au bail enregistré.
Il doit être dressé avant l'occupation ou durant le premier mois.
Sans état des lieux, la présomption joue contre le bailleur.
Un constat « détaillé » décrit chaque pièce — pas une formule générale de bon état.